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万科何时降价半年后压力初显

发布时间:2021-10-25 09:38:10 阅读: 来源:木炭机厂家

万科何时降价?半年后压力初显

万科何时降价?半年后压力初显 更新时间:2010-5-14 0:00:53   核心提示:有分析师认为,从万科的财务状况分析,如果市场持续低迷,万科至少能撑到5至6个月以后,才须通过降价回笼资金。如果其不再拿地,存货周转速度下降一半,则支撑一年到两年都没问题,资金链仍旧可以延续,可以应付长、短债,支付工程款。

恒大地产全线产品八五折销售以后,业界将关注的目光投向万科。

“我们不对同行的经营决定与选择进行评论。价格是由市场决定的,万科始终尊重市场的实际情况,按照购房者愿意接受的价格售出我们的产品。”万科方面对恒大地产降价一事作出如是回应。

2007年底,万科率先降价,招致同行如潮的批评。2008年,因为降价,业主怒砸万科杭州售楼处。万科或许不愿在同一块石头上绊倒两次。

“万科如果降价,并且带动大多数地产公司,对行业的良性发展是有好处的。”国信证券地产行业首席分析师方焱对本报记者表示。然而从万科的财务状况分析,方焱认为,如果市场持续低迷,万科至少能撑到5至6个月以后,才须通过降价回笼资金。

而江南证券分析师杜丽虹更加乐观地认为,如果万科不再拿地,存货周转速度下降一半,万科撑一年到两年没问题,资金链仍旧可以延续,可以应付长、短债,支付工程款。

降价的学问

在方焱看来,万科非常善于用市场化的手段应对政策影响,这其中就包括定价策略。

2007年第四季度,深圳房地产市场交易量大幅度萎缩。2007年1月深圳一手房销售面积80.26万平方米,而本应是销售旺季的10月成为成交量的年内最低点,15.36万平方米的销量,较1月份下降约8成。

在这一市场背景之下,万科率先降价。2007年10月20日,万科以7500元/平方米低价推出了位于深圳龙岗区的万科金域东郡,首批475套开盘当天即告售罄。是时,龙岗地区的楼盘单价至少在1万元/平方米左右。同样交易萎缩的广州,2007年12月9日,广州万科金色康苑,开盘均价1.3万元/平方米,广州市民连夜排队抢购。

万科执行副总裁肖莉彼时曾公开表示:“之所以降价,是因为过去两年房价上涨过快,与购房者的需求不对称,当我们降价后,成交量立即回升,这证明市场的刚性需求仍然大量存在,只是价格过高而无法对接,降价就是顺应并满足市场需求,近期万科在几个城市的降价也是同样的逻辑。

恒大降价之后,万科相关负责人告诉记者,“在售楼盘暂无降价计划,但为了响应政府号召,万科新盘将会平价销售。”这样也避免出现违约退房事件。公司总裁郁亮此前曾明确表示,希望每个楼盘开盘当月销售率达到60%;如果达不到,也会调整开工节奏,以促销手段把房子卖出去。

新政实施后,大多数开发商仍不愿意降价。“企业担心形成降价预期,引发市场的进一步下跌。”清华大学经济管理学院博士杜丽虹说。

万科何时才会被迫降价?

2008年,万科半年报显示,尽管万科在期末持有的现金高达153.7亿元,但其在一年内需偿还的债务接近150亿元。万科的资金压力也在不断加重。在此前提下,上半年万科的新开工面积较年初计划的新开工面积减少了165万平方米,竣工面积减少103万平方米,万科战略收缩的同时,展开降价销售策略。

而2009年底,万科手持现金230亿,短期银行贷款仅为87亿,短期财务安全;此外,公司长期借款175亿,相当于总资产12.7%。杜丽虹认为,万科整体净借贷资本仅为7%,显著低于37%的财务安全上限,处于安全区间内,足以应付未来两年内的市场冲击,并有进一步负债空间。

但方焱认为,从一季报数据看,万科的现金状况已进一步趋紧。2010年一季度期末,公司持有现金179.2亿,高于短期借款和一年内到期长期借款的总和127.4亿元。万科在季报中称,政府对地产的调控政策将对市场产生显著的影响。

与此同时,万科的112亿再融资计划也暂未获得证监会批准。“政府不希望这些企业获得大量资金后,失去降价动力或者再去抢地,提高地价。”招商证券投资银行董事总经理温天纳对本报记者表示,

但一季报同时显示,公司尚有433.3万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约458.4亿元。其中合并报表范围内已售未结面积393.4万平方米,合同金额423.3亿元。万科2010年大部分的业绩已经有所完成。

从万科2009年的结算收入分析,深圳区域贡献了11%,广州、上海、杭州分别贡献9%,北京5%,厦门3%,上述月供收入比已较高的一线城市贡献了总收入的45%。杜丽虹认为,这些城市未来两年遭遇政策调控和市场冲击的可能性较大,一旦遭遇冲击将重现2008年的低谷情形,周转速度减半,估值大幅下降。

与之相对,江南证券认为,万科分布在沈阳、青岛、武汉、重庆、镇江的项目有较大上升空间,预期将延续2009年的繁荣情景,从而可以在一定程度上缓解一线城市冲击。不过,由于上述城市仅贡献了2009年结算收入的10%,以一个城市收入占比加权计算的公司整体遭遇调控冲击的概率为70%。这意味着,万科70%的项目将受到市场冲击。

2009年,万科提出要从以往以民生产品为主向全生命周期产品转型,周转率明显降低。2005年至2007年,万科存量资产周转率一直在0.90倍以上,2008年行业低谷中下降54%至0.45倍,降幅略高于行业平均水平。2009年市场复苏中,多数地产企业的周转速度已恢复或接近2007年水平,但万科的存量资产周转率仅微升至0.53倍水平,以2009年一季度145亿销售额计算,存量资产周转率在0.59倍左右。江南证券预期,未来万科正常年份的存量资产周转率维持在2009年0.53倍水平,低谷年份下降一半至0.27倍水平。

方焱认为,万科是追求周转率的公司,2008年曾率先降价,对市场判断也较准,不会捂盘。这意味着,如果市场低迷,万科采取大规模降价策略亦是大概率事件。

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